AVOCAT EN IMMOBILIER

Un mesurage des locaux peut en cacher un autre ! | 27 août 2010

Un mesurage des locaux peut en cacher un autre ! On sait que la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose de mentionner la superficie d'un lot de copropriété lors de sa vente. Ce mesurage doit être établi dans les conditions fixées par le décret du 17 mars 1967, modifié par décret n° 97-532 du 23 mai 1997. Mais sait-on qu'un mesurage de la surface habitable est désormais exigé en cas de location ? Cette nouvelle obligation résulte de l'article 78 de la loi du 25 mars 2009 qui complète l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais, il est exigé que « le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée ». Pourquoi cette nouvelle règle ? Il ne s'agit pas d'un texte préparé par le gouvernement, car il résulte d'une initiative parlementaire destinée à mieux apprécier une éventuelle « suroccupation » d'un logement, au regard de la loi DALO du 5 mars 2007. Comment s'applique-t-il ?La notion de « surface habitable » est celle définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, lequel dispose que :« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres...Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m80...»Qu'en déduire ?1. il s'agit d'une obligation légale à l'égard de laquelle aucun bailleur ne peut se soustraire.2. la surface habitable ne correspond pas à celle définie par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967. On peut ainsi aboutir à une surface différente. Il faut donc veiller à ne pas retranscrire dans le bail la surface calculée selon les règles de la loi Carrez !3. Une surface erronée permettra-t-elle au locataire de remettre en cause le montant du loyer ?En tout cas, une chose est sûre : cette nouvelle obligation alourdira encore un peu plus le coût d'établissement du bail ! Philippe MAGDELAINESpécialiste en droit immobilier

Publié par MAGDELAINE à 10:36:23 dans MAGDELAINE AVOCAT IMMOBILIER | Commentaires (0) | Permaliens

PREAVIS REDUIT - CONGE SANS MOTIFS | 27 août 2010

L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis de trois mois peut être réduit à un mois dans des circonstances particulières, notamment lorsque le locataire bénéficie du R.M.I.

Mais qu'en est-il si la lettre de congé ne mentionne pas cette situation ? le préavis est-il d'un mois ou est-il de trois mois ? En d'autres termes, le locataire doit-il informer le bailleur dès l'envoi du congé ?

La Cour de cassation vient de rendre le 30 juin 2010 (décision n°09-16.244) un arrêt aux termes duquel, après avoir rappelé que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis pouvait dans certaines circonstances être réduit à un mois, ne précise pas que la Cour énonce que le fait de ne pas se prévaloir dans le congé ne prive pas le locataire du droit reconnu par la loi.Cette décision est parfaitement justifiée puisqu'il n'y a pas lieu d'ajouter à la loi une condition qui ne figue pas dans le texte.Bien entendu, le locataire doit rapporter la preuve qu'il peut bénéficier du préavis réduit, mais, il peut le faire jusqu'à l'audience du tribunal.

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RSA ET PREAVIS REDUIT | 27 août 2010

La lecture du rapport annuel de la Cour de cassation révèle l'état d'esprit des magistrats de la plus haute juridiction française ; ce rapport contient aussi des propositions faites au législateur. Dans son rapport annuel pour l'année 2009, il est suggéré de modifier l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 pour élargir les conditions dans lesquelles le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois. Cela concerne les attributaires du Revenu de solidarité active, dit RSA, à côté de ceux qui bénéficient du revenu minimum d'insertion (RMI) pour pouvoir donner congé avec un préavis réduit à un mois.Dans une réponse ministérielle n° 45332 (JOAN Q 5 janvier 2010, page 177, , on peut lire L'article 15-I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis lorsqu'un locataire donne congé est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement.Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'événements imprévus ou de situations particulières, notamment lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d'insertion (RMI), remplacé par le revenu de solidarité active depuis le 1er juin 2009.La jurisprudence considère que dans le domaine du préavis réduit prévu par l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de s'en tenir à la liste limitative envisagée par la loi et elle refuse de l'étendre à des cas non visés par celle-ci. En tout état de cause, elle refuse l'extension du texte par le raisonnement analogique.Dans le souci de conserver une règle claire et d'application générale, il n'est pas envisagé actuellement, d'étendre le délai de préavis réduit à d'autres cas que ceux actuellement prévus, afin d'éviter la multiplication de situations dérogatoires qui pourraient remettre en cause le principe d'équilibre des relations entre bailleurs et locataires posé par la loi. Toutefois, le RSA se substituant au RMI, la proposition de loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit présenté par Jean-Luc Warsmann, député, prévoit la possibilité, pour un locataire qui bénéficie du RSA, de donner congé avec un préavis réduit à un mois.

Publié par MAGDELAINE à 10:23:56 dans MAGDELAINE AVOCAT IMMOBILIER | Commentaires (0) | Permaliens

Expulsion des locataires : délais raccourcis | 15 juin 2009

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 est couramment dénommée « loi MOLLE), mais ses dispositions n'en sont pas moins rigoureuses. Elle a été adoptée par le Parlement dans le cadre d'une procédure d'urgence, et publiée au Journal Officiel du 27 mars 2009. Elle contient 134 articles dont certains modifient les dispositions du Code de la construction et de l'habitation (CCH), notamment les articles L. 613-1 et L. 613-2 concernant les modalités d'expulsion des locataires.

Article 613-1 du CCH :Le juge des référés ou le juge de l'exécution, selon le cas, du lieu de situation de l'immeuble peut, par dérogation aux dispositions de l'article 1244 du Code civil, accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.Le juge qui ordonne l'expulsion peut, même d'office, accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire. Article 613-2 du CCH : La durée des délais prévus à l'article précédent ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La nouvelle rédaction de ces deux textes a fait disparaître la faculté pour le juge d'autoriser le locataire expulsé à rester dans les lieux au-delà d'une année. Elle réduit par ailleurs le délai maximum du sursis à exécution des décisions d'expulsion ; ce délai passe de trois ans à un an.

Publié par MAGDELAINE à 14:54:31 dans MAGDELAINE AVOCAT IMMOBILIER | Commentaires (0) | Permaliens

LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT : UNE BONNE FOIS POUR TOUTES | 17 novembre 2008

On sait que le locataire en difficulté peut solliciter des délais de paiement dans la limite de deux années, et si la clause résolutoire est en jeu, il peut également solliciter la suspension des effets de la clause pendant le même délai. L'intérêt est manifeste, car si le locataire respecte l'échéancier fixé par le Tribunal pour apurer sa dette, tout en réglant les échéances courantes du loyer, les effets de la clause résolutoire sont effacés et le bail peut alors se poursuivre.

Mais qu'en est-il si, pendant le cours du délai accordé par le Juge, le débiteur prend conscience qu'il ne pourra respecter l'échéancier ? Peut-il solliciter un report du délai, ou un nouvel échéancier ?

La solution est malheureusement négative pour lui, et c'est d'ailleurs en ce sens que vient de se prononcer la Cour de cassation dans un arrêt du 15 octobre 2008. Le cas était classique : après délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, un locataire commerçant avait obtenu du Juge des Référés la suspension des effets de la clause pendant un délai qu'il n'a pu respecter. Ce locataire a alors engagé une procédure pour demander un nouveau délai, et la Cour d'Appel de LYON a fait droit à sa demande.

Malheureusement pour lui, le bailleur a saisi la Cour de Cassation ; celle-ci a condamné la solution de la Cour d'Appel, en constatant que « les délais accordés par l'ordonnance de référé ayant suspendu la réalisation de la clause résolutoire n'avaient pas été respectés », et que l'on ne pouvait accorder de nouveaux délais (N° de pourvoi: 07-16725).

Cette solution n'est pas une nouveauté puisque la cour de cassation avait déjà adopté cette position. Il est cependant utile ici de la rappeler, car le locataire doit avoir bien conscience de la rigueur de cette solution :

-          Au moment où il sollicite un délai, en s'assurant préalablement qu'il sera en mesure de respecter le délai demandé,

-          lorsqu'il a obtenu du Juge un délai de paiement qui suspend les effets de la clause résolutoire, en veillant au paiement à bonne date de chaque échéance en sus du loyer courant.

Il devra s'en souvenir au risque de perdre son bail !

Philippe MAGDELAINE
Avocat en droit immobilier

Publié par MAGDELAINE à 16:11:28 dans MAGDELAINE AVOCAT IMMOBILIER | Commentaires (0) | Permaliens

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